不動産財務評価のプロ「ロベルト島田 CPM」


重要なことにフォーカスする

不動産投資に関する財務で重要なことは 3つです。まずは根拠のある物件評価、そして物件の価値を上げる、もしくは維持するための物件メンテ、最後にレバレッジをかけるための資金調達。この資金調達に対する考え方が重要で、資金調達に関するコスト意識です。これは企業経営者にも言えることなのですが、不動産投資家の多くは資金調達のコスト意識がなく下げ方も知りません。ですから、収益をどのように使うのか感覚値で決め、コスト高になり、結果として収益が思ったより上がらないという状態になります。まずはコスト削減、身軽になって収益率を改善し、収入を上げるアプローチに入ります。

借金のコストを意識した投資戦略

私のコンサルティングは物件の収入を上げるというより、今既にかかっている費用、これからかかるであろう費用を抑えます。例えば、1000万円の借り入れをしたとイメージしてください。多くの方は1000万円を返済すればいいと思っているのですが、それは間違いで1000万円を借り入れると1600万円にして返さないといけません。返済というものは損金になりませんので、利益の中から返済しないといけません。そうすると、実効税率がおおよそ40%とすると、利益として1600万円も計上しないと返済できません。借金は資金調達のコストが40%、1.6倍もの額面を利益計上しないといけないと知っている方はほとんどいません。

現金の価値を最大化させるお金の使い方

お金の使う目的には3種類あって、稼ぐため、守るため、殖やすためと目的によって資金管理・運用の方法が異なります。不動産投資をする上で資金調達は必須ですから、そのコストを最適化する必要があります。そのためには現金(キャッシュ)の使い方で収益は大きく変化します。最低でも5年で20%~30%は収益は変化します。まずは、今いくら準備しておかないといけないのか、いついくら必要なのか、中長期的な資金計画と資金管理が必要です。そういった現在地を確認するためのヒアリング&コンサルティングを行っています。内容はヒアリング30分、コンサルティング60分で1セッションになり別日に分けて必ず対面式で行います。コンサル内容は自由度が高いため、10 戸未満の集合住宅から商業用の大型物件までサイズに関わらず導入でき、複数所有であれ ばポートフォリオを作り対応することができるので様々なオーナーに喜ばれています。コンサル料金は1セッション初回38,940円、2回目以降66,200円です。顧問契約に関しては都度見積もりさせていただきます。

物件評価

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            FORTUNA Ltd.

            FORTUNA Ltd.(日本支店)
            広島市中区土橋町6-14-11階
            050-5580-9135
            080-6787-4963(直通)

            アクセス

            *広島空港からは、
            リムジンバス〜広島駅 ■ 所要時間は45分、運賃は1,340円です。時刻表はこちら
            タクシー ■ 所要時間は45分、運賃は15,000円前後です。
            ※タクシー料金には有料道路の通行料は含まれません。
            *広島駅からは、
            電車 ■ 広島電鉄土橋駅下車、徒歩5分、運賃は160円です。
            タクシー ■ 中国新聞本社ビル西隣とご指定ください。
            ※広島駅新幹線口から15分、運賃は1500円前後です。
            コンクリートに赤いラインの入ったビルになります。


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