CPMのリーサルウェポン「大村昌慶 CPM」


運用から出口

単純に、賃料を上げる若しくは維持して、空室率を下げ、運営費を下げる事である。まず、運用部分である管理について、オーナーの利益を追求していない、または利益が何かを理解していない管理会社もあるのが現状である。『家賃を下げましょう!』『リノベーションしましょう!』と提案してくるのが一般的な管理会社であるが、はたしてそれは正しいのか?もちろん満室で稼働させる事は非常に大切であり重要な部分である。しかし、家賃を下げることは出口での利益、いわいる資産価値を下げている行為である。家賃を相場に合わせて下げざるをえない場合もある。家賃の下落をなるべく抑える為に、広告料、フリーレント等などを活用したり、家賃の下落を抑える為にリノベーションをすることは正しいのだが、その費用をかける事により得られる利益(増えた資産価値)をシミュレーションする事が重要である。それにより、する方が良いのか、しない方が良いのかの選択が出来るのである。例えば、リノベーションする事によりリノベーションをしない場合よりも資産価値が上がるようなシュミレーション結果が得た場合、オーナーとしてはする事を選択するが、ケースによっては費用に対しての資産価値の上昇が低く、しないという選択をする場合もある。運用のもう一つのポイントは修繕費用の圧縮である。修繕費用の中には火災保険が適応になるケースがあるのに活用をしていない場合が多い。活用していない理由の一つとして、管理会社の担当者が、火災保険が適応されるか、されないかを知らない場合がある。私が所有していた物件での事だが、台風により屋根が破損した物件があり、管理会社の担当者から連絡があった。その際「屋根の修繕に○○円の費用がかかりますが宜しいですか?」との連絡のみであった。このまま何もしなければ、屋根の修繕費用をオーナーである私が支払うことになる。実際には、風災で保険適応になる可能性がある事を知っていた為、自ら申請し保険金がおりた。これはごく一部の話であり、火災保険が適応になるケースは意外と多い。また、火災保険は自動車保険と違い、どれだけ保険を適応しても保険料が変わる事はない。

プライベートカンパニーを活用した不動産投資

法人の場合のメリットは、①生命保険を全部または半分を損金計上できる②電話代や光熱費、交通費、飲食代などでも損金に計上出来る対象がひろがる③家族を役員や従業員にする事で給与損金に計上でき、かつ給与は給与所得控除を受ける事ができる④次の世代に資産を残しやすい。給与所得での早い段階での分配。株式の譲渡など⑤欠損金は最大9年まで繰り越せる。(個人の場合は3年)いくつかの合同会社名義で複数の不動産を持ち、新たに株式会社の管理会社を設立してそこで、管理方式もしくはサブリース方式にて家賃収入を集める手法は、より事業的な不動産投資が可能となる。

ワンストップ型の投資コンサル

専門的知識を活用した提案と分析力でオーナー(投資家)の利益を追求することが弊社のミッション。不動産投資が多くの人達に一般的な投資になり、加熱している現状だが、購入出来れば永久に安定した家賃収入が得られるわけではない。購入後の運用と出口(売却)までしっかりと計画する事が非常に大事である。しかしながら、専門的な知識がないと難しい部分でもあり、しっかりと計画するには、入口(購入)から運用、そして出口(売却)までの不動産投資の専門知識があるコンサルタントが必要である。購入から売却までワンストップの投資コンサルティングを手がける当社でも、出口までの計画、運用の中間分析からの売却、火災保険関係の手続きや申請、助成金の申請などへの問い合わせや要望などが増えている。不動産投資にライフコンサル等のトータル的な専門知識を求めるオーナーは増えており、それらのニーズに沿った提案ができるコンサルタントは、今後ますます必要とされ、不動産投資業界にとって不可欠となるだろう。

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