不動産経営管理のプロ「浦田圭史 CPM」


賃料を下げるだけの空室対策はナンセンス

今から10年程前、賃貸管理物件の入居率が急激に低下した時期がありました。私は市場が悪いと判断して空室対策のために、賃料の値下げを最も始めに着手しました。入居率を上げればオーナー様に喜んでもらえる一心でがんばったものですが、その当時はこれがオーナー様の資産価値を下げる結果なることとは思っていませんでした。ちょうどこの頃にCPMのことを知る機会がありました。ただ単に賃料の値下げだけで募集することは物件の陳腐化を加速させ、最終的には賃料を下げても決まらない物件となってしまいます。オーナー様に資本投下して頂き、リノベーションや設備のバリューアップを計画的に行うことで物件の陳腐化を防ぐことができ、物件の最大収益を確保し、不動産価値の最大化を図ることができるのです。不動産の経営管理を任される者として賃料を下げて募集するのではなく、賃料を現状維持、もしくは賃料アップして賃貸するためのノウハウは必要不可欠です。

戸建賃貸住宅が注目される理由

入居者で多いのは転勤族。「マンションでも良いけどやっぱり戸建が良い!駐車場2台、中心部でマンション借りるより経済的!」といったニーズが根強くあります。入居者からすると騒音問題など、子どもが小さい内は戸建は自由度が高く隣近所を気にしないで良い点、そして若い人からすると1度は住んでみたいといった夢を気軽に叶えてくれる戸建賃貸住宅はますますニーズが高まっています。弊社は間取りは70平米が中心で、白を基調とした戸建賃貸用を3パターン展開しています。持ち家としては物足りないかもしれませんが、戸建賃貸住宅としては大変コストパフォーマンスに優れています。最近よくある相談の1つに「いまさら高額な借金はしたくない」そういったニーズが高まっている中で、「今あるお金を使い、借り入れも少なく土地運用ができる、市場のニーズも高まっている、だったら戸建賃貸住宅として運用しよう」といったオーナー様が増えています。また、戸建賃貸住宅の特徴は土地の分割もしやすい、そして入居率が高い、そういった理由から安心して相続対策もできるという点です。

不動産の持ち方を今一度考えてほしい

CPMを取得して思ったことは「今まで見えなかったものが見えてくる」ということ。収益物件の売買にしても、より細かい分析ができるので、より安心してお客様にもご紹介できます。自身で購入するにしても安心できる。具体的には出口を決めて取引できます。売買に関して、重要なのは「売ることを考えて買う」ということです。多くのオーナー様は今買ったら○年後に売るという前提ではなく、いつまでかわからないけども「保有する」という前提でものを考えていたけども、CPMを取得してからは5年経ったら売る前提で考えるから出口を含めた収益戦略を練りやすい。勿論、なんらかの理由で所有し続けるケースはあります。しかしながら、最初からずっと持つという心構えではないから収益物件は買いやすいと言えます。『不動産の持ち方』といった視点が変わるだけで、選択肢は増えるということを忘れてはいけません。

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              株式会社 豊不動産

              熊本県熊本市中央区渡鹿7丁目8番53号
              096-372-7109

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              豊肥本線 東海学園前駅
              産交バス渡鹿七丁目バス停
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