空室改善の魔術師「井ノ口寛容 CPM」


インターネットによる集客戦略

独学でSEO対策を勉強して、今では簡単なキーワードであれば、Yahoo・Googleのトップページに物件の詳細ページを掲載できるようになりました。昔は、不動産会社へ来店して営業マンに物件を探してもらい、それから案内→契約といった流れだったと思います。今では、ほとんどのユーザーが何を買うにしてもネット等での検索リサーチから始まる時代ですので、入口であるネット集客は非常に大事な作業かと思っております。PMを強化して客付は、大手のリーシング会社へ任せた方が良いとういう選択肢もありますが、不動産投資家が管理会社を選定する際に一番気になるのは、やはり「空室をこの会社が決めてくれるのか?」というところだと考えておりますので、当社としては、リーシングもPMも両立させる不動産会社を目指しております。

投資物件に必要な3つの分析

3つの分析をしてから購入するか否かの判断をしていただいております。
①購入を検討している物件の市場調査
②メンテナンス分析
③財務分析
この3つの分析によって、リスクの把握、物件の総投資金額と営業純利益(NOI)の予測をすることができますので、ユーザーは安心して判断をすることができます。

一番収益が上がる改善方法の見つけ方

当社への相談が多い事案としては、築20年前後の投資物件を保有しているオーナーで、空室が多くなり、収支のバランスが悪くなっている案件が多いです。話を聞くと空室対策として、家賃減額やニーズに合ったリノベーション提案は、打診されているそうですが、根拠のない家賃減額やリフォーム提案に不安を抱えているようです。もちろんそれも間違いではないのですが、オーナーに納得と理解してもらう為にも、もう少し分析をした提案をしてあげる必要があるかと思います。当社では、CPMで習得した分析手法をもちいて、物件の中間分析を行い、複数のパターンの運営の方向性を数字で比較できるようにしております。分析手法の一つとして資本蓄積という指標が有ります。資本蓄積は、オーナーにとって、どの運営方法が一番お金が残す事ができるのか。という事を簡単に比較することができます。具体例を申し上げますと、築20年くらいのアパートであれば、建物も古くなってきていますので、
① 今、売却するのか?
② 何もしないで、家賃減額調整をしながら、現状維持で運営
③ 資金を使い、リフォームや設備投資を大幅に改善して運営するのか?
この3つを、それぞれ5年間運営したとしての予測分析を行い、資本蓄積の比較を行います。それぞれの、5年間の資本蓄積を比較することで、どの運営の方向性が一番お金が残るのかが明確になります。あくまでも数値だけの比較にはなりますが、オーナーにとって一番収益が上がる改善方法が見つかるかと思います。また、今後の物件の管理計画書などを作成することによって、オーナーと管理会社との運営の方向性を共有する事が出来ます。そしてさらに物件の価値を高められると確信しております。

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