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そもそも人口が減る国で不動産投資をするメリットはあるか?

基本的に商売というものは、風上から風下に向かって行うものです。危機的な人口減少問題を抱えている日本で、このリスクを自分なりにどう回避して、トレンドを織り込んだ資産の組み替えをするのか、ザクッとした大局観を持っておかないといけません。また、物件価格や家賃を維持もしくは上げれるような環境は日本には根付いておらず、投資環境は国際的に見ても、最初からマイナスを抱えたような状態でスタートするケースが少なくありません。一方で、どんなに海外マーケットが魅力的でも不動産投資を行うには、言葉の壁、資金調達コスト、文化の違いによるトラブルなど、ヘッジしないといけないリスクが多く上級者向けです。日本国内不動産より海外不動産の方が税金対策面で優れている部分はありますが、総合的に考えると地理感のある日本で不動産投資を続けるメリットはまだ十分にあると言えるでしょう。

地域別にみると大都市一極集中

2010年(以下'10)756万人、これが2050年(以下'50)になると542万人。人口増加率は-28%で全国平均-24%を下回り6位。ちなみに1位は沖縄県の-6%、首都圏は-18%で2位でした。'50には中国圏居住地域の70%は'10より人口が半分以下になるということ。驚くのは、誰も住まなくなる地域はその内22%を占めています。中国圏の中で人口増加が見込めるのは、たった1%の地域。その多くが広島に集中しています。

都道府県は中心都市一極集中

'10の人口は286万人、'50の人口217万人と-24%で全国平均と一致していて大阪府、兵庫県、石川県、宮城県と同率10位。広島県内で今より人口が半分以下になる地域は全体で70%で非居住化する地域は22%。一方で、広島にも人口増加する地域が3%ほどあり全国平均が2%で大阪府、三重県、石川県、埼玉県、千葉県、宮城県と同率7位です。

減るのはどこも一緒

その前提で探すのは広島県の中でも人口が増えると予測されるたった3%の場所。地域全体で唯一15%以上の増加を見込んでいる広島市安佐南区はAクラス。Bクラスは増加町村が多い広島市安芸区と東広島市。Aクラス、Bクラス地域でもロケーションは二極化されていて、ここから先の話は有料コンテンツ

ライバルは宮城県?

広島県の'14平均地価は10万3365円/m2(坪単価34万1705円/坪)で前年比から-0.35%ダウンしてはいますが、宮城県'14平均地価7万8323円/m2(坪単価25万8919円/坪)前年比+3.30%よりも割高。地方コストパフォーマンスランキングは1宮城県、2福岡県、3広島県。実は本命1位はS県で敢えてランク外。

広島県のポテンシャル

①広島駅前再開発
②3つの大型跡地活用
③集約型都市構造化
うーん、おしい広島県。と言われないような魅力はあるのでしょうか。特に3つの大型跡地(旧広島市民球場跡地、広島大学本部跡地、広島西飛行場跡地)の活用はどうなるのか楽しみです。詳しくはマスタープランを確認ください。

分析ありき、これほど堅実な投資術はない

末永CPMから最近学んだことの1つで、優良物件=儲かる物件ではないということ。何事にしても、相場が良いとき、悪いときの仕掛け方があります。みんなが良いと思っている物件は割高、リスクの高い物件は割安、ようは儲かるにしてもまず投資分析が必要でしょう。リスク+コスト=リターンという天秤は投資判断をするときの王道ですが、何をリスクやコストにするのか、リターンの捉え方などは投資家の目利きで精度が変わってきます。新しくビジネスモデルを組み立てるのと一緒で、レッドオーシャンで戦いに勝つのか、ブルーオーシャンで戦わずに勝つのか。別にどちらが正解だということではないんですが、「自分の勝負所をわかっていること」投資物件より先にまずは自分の分析をすると新しい発見があるかもしれません。

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ロベルト島田 CPM

ロベルト島田 CPM 財務コンサルタント

投稿者プロフィール

広島県在住CPM

ロベルト島田
私が得意な財務コンサルとは『お金の価値を最大化させ収益を増やす』こと。不動産経営は会社経営と同じように財務戦略(投資決定・資金調達・配当政策)の質により収益率は変わってきます。物件収益率だけでなく、社内(オーナー自身)の収益率をオーナー自身の収益率を5年で2~3割ほど底上げることができます。特に資金調達コストを意識した財務改善によって、オーナーの収益モデルを加速させることができます。

▼経歴
21歳に福岡でマーケティング会社を起業。2年後、会社を某大手企業にM&Aで売却。経済的基盤の必要性を感じ、売却益を元に23歳より資産運用を始める。一方で向上心が高く能力開発や心理学に興味を持ち、東京に上京して20代専門の社員研修会社を設立。2年後、その経験をもとに広島に帰省して私塾を経営するも失敗。挫折した結果、5年のキャリアを活かした個人向けの資産運用のコンサルを始める。経営者から反響があり、翌年から企業に向けた財務コンサルをリリース。不動産会社の財務顧問の依頼をきっかけに2015年、CPMを取得。根拠のある不動産ロジックを使い、満を持して不動産オーナーに向けた財務コンサルをリリース。

◎取得ライセンス
Certified Property Manager®(米国不動産経営管理士)
Certified Financial Planner®(国際上級ファイナンシャルプランナー)

FORTUNA Ltd.(日本支店)
住所:広島県広島市中区土橋町6-14-11階
電話:050-5580-9135
直通:080-6787-4963

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