CPMとは?


Certified Property Manager®(不動産経営管理士)とは?

CPMとは米国における一流の不動産管理者として、知識の育成や能力の向上を目的とした教育プログラムを受講し、試験合格者にだけ与えられる不動産業界最高峰の認定資格です。CPMの倫理規約は厳格で不動産管理運用における業務標準化をトップレベルで実現しています。

米国IREM®より与えられる業界最高峰ライセンス

CPMとは日本語に言い換えれば「不動産経営管理士」と言った所だろう。米国シカゴに本部をおくInstitute of Real Estate Management(通称IREM)は1933年に設立され今年で82年目を迎える。全米に100を超える支部がありカナダと合わせておよそ9,300人のCPM、3,300人のARM・Accredit Residential Manager(認定居住不動産管理士)、1,200のAMO・Accredit Management Organization(認定不動産管理会社)、350人のCPM志願者を要している団体である。このCPMを普及しようと活動している国は25カ国にも亘る。1938年にCPMを創設、1945年にはAMOを、続き1974年にはARMをそれぞれ創設した。

法律は収益を保証してくれる?

法律も国家資格も必要なものであるが私達はビジネスの世界において法の遵守の限界を知る必要がある。ましてやグローバル化の中では国家間の法律や文化の違いを乗り越えてビジネスが行われるのであるからしてもちろんその限界がある。お上のお墨付きを貰っても今の時代では最低の権威に過ぎないのである。いくら法律を定めて国家資格を創設してもそれは遵守事項の最低のもであり、いつの時代もいや流れ変わる時代の要請として常にもっと高い次元で物事に対処できる高尚な能力と理念を求められるのである。これらを備えるには自由な市場経済に身を委ねている民意の活力が必要不可欠なのである。これを理解することによってCPM制度の第一歩が始まるのである。そして後述説明する教育プログラムによって法律に規制されているものより更に積極的かつ自発的な規制の重要性を充分学ぶことになる。CPM制度は法律に規定されている以上の自主的規制及び倫理規定を遵守し更には各個人の道徳的人格の育成に努め、プロパティーマネージャーのプロフェッショナルとしての絶対必要不可欠な知識を求めるものである。また運用の面でもこれらに反する言動等や反すると疑わせる行為に対してもIREMの内外を問わずそのクレームがあった場合はそれらを厳正に審判する倫理聴聞審査会が設置され、称号の剥奪、CPMとしての業務活動の禁止などあらゆる裁断を決定できる事になっている。

合理的で且つグローバルスタンダードとは何か?

プロパティーマネージメント(PM)は代理業務であり、委託者(原則)が所有する不動産からの最大収益を確保しその不動産価値の最大化を図ることです。例えば、最大収益を得るために運用不動産の稼働率を上げるあらゆる手法を体系的に修得し、安定且つハイレベルに保つ能力は必須。月額賃料については常に近隣の取引事例賃料に比べ高い位置に設定出来るように市場の調査、分析などの運用マネージメント能力。更には対象不動産のリスクマネージメント業務。地域性や構造上(設備を含む)の問題や防犯上の問題を時系列に分析、運用不動産における環境問題、またその発生可能性はどうか、時間の経過によるテナントの危険負担は無いか等、日本の管理業務とでは大きなギャップがあります。

世界中の不動産マーケットから求められるCPM

CPM制度は70年近い歴史があり、既に体系的に完成されています。つまり、教育プログラムもその精神、理念、知識など一貫して既に構築され完成度は高いといえます。米国にはBOMAやNAA等プロパティーマネージメントに関連する他団体も存在します。認定資格でRPA-REAL PROPERTY ADMINISTRATOR DESIGNATION がありますが、これは認定団体がBOMAで商業施設不動産のマネージメントに特化した認定資格と言えるでしょう。CPMは商業不動産の管理を始め居住系不動産、分譲マンションのマネージメント等をカバーする名実とも不動産マネージメント資格の最高峰と言える。米国内においてもCPM制度はもちろんその教育プログラム自体の評価が群を抜いて高いのは事実です。別の言い方をすれば、取得まで2年近い時間を要し必須と選択プログラムも多い。よって費用も高くハードルがあります。実際に試験が段階的にあって資格取得まで厳正なプロセスをとる。とても敷居の高いライセンスではありますが、前述の通り米国以外においてCPMが普及している国の数を見ればその反響は言うまでもありません。

根拠のある分析と評価

不動産価値においては運用不動産を金融資産としての観点から金融工学的評価計算を行い多方面に渡る投資指数を比較検証。不動産投資評価算手法、DCF法によるIRR・Cap Rate・Cash flow・Distcount Rate・VEなど金融電卓(米国では投資アナリスト・ファンドマネージャー等が使用)を使用して分析。 これらを基礎に投資家(委託者)の意図を反映させながら、実際の運用計画書、マネージメントプランを作成します。これらを元に運用前、運用途中、将来に渡り不動産価値の最大化を実現させます。つまり、その指数から問題点を発見する能力がありそれを報告。CPM独自ソリューションの幾つかを提案し、運用(マネージメント)に反映し改善を加え、常に価値の最大化を図っていくことがCPMとして最低限の責務になります。

厳しい資格要件

条件を満たす物件の不動産管理業務経験が3年以上必要です。商業系、工業系と物件系統で異なりますが、例えば居住系を管理している場合、管理物件数によって、必要な管理戸数が変化します。1ケ所しか管理していないのであれば、300戸以上の物件を管理している必要があります。2から4物件の間であれば、200戸以上、5物件以上であれば100戸以上管理している必要があります。CPMになるためにはキャンディデート(CPM候補者)申請書を提出する必要があります。また、キャンディデートになるためには支部の承認を受けた上で3通の推薦状(支部推薦、CPM®推薦、第三者推薦)を提出する必要があります。加えて、11単位を取得後に1次試験/筆記、2次試験/応用(※合格率60%未満)に合格しなければなりません。

厳格な倫理規約

倫理とは、メンバーの行動規範と定義され法律と道徳の個人的接点であり、行動が正しいか間違っているかを決める秤となります。もちろん、法律を破ることは、IREMR職業倫理規定違反です。法律とは、行動基準、義務的と規定されたあるいは認められた行動、あるいは統治している民事当局によって施行されている行動、道徳とは個人的に信じていること、と定義できるでしょう。IREM®は1933年に倫理をその礎石として設立。IREM®職業倫理規定は、協会の倫理聴聞懲戒委員会とその3つのボードである倫理調査ボード、倫理聴聞懲戒ボード、倫理上告ボードによって施行されており、これは協会のメンバーとその候補者に対して施行されるために文書化された14条項の倫理的価値観です。
詳しくは倫理懲戒ボードをご覧ください。

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